Wynajem mieszkania - 20 mniej oczywistych pytań do prawnika. 10 argumentów negocjacyjnych w rozmowie z właścicielem mieszkania. Deweloper pod lupą – jak sprawdzić inwestycję mieszkaniową? W naszej wypożyczalni kaucja jest zawsze zwrotna. Zwrot kaucji za wynajem samochodu jest dokonywany zgodnie z warunkami umowy wynajmu. Jest to bardzo ważne, ponieważ dzięki konkretnym zapisom unikamy ewentualnych nieporozumień. W umowie zawarta jest zarówno informacja, ile wynosi kaucja za wynajem samochodu, jak i pozostałe warunki wynajmu. 1. Wpłata kaucji z tytułu najmu lokalu na rzecz wynajmującego: • Wn konto „Pozostałe rozrachunki” (w analityce: kaucja z tytułu najmu lokalu), • Ma konto „Rachunek bankowy”. 2. Przepadek kaucji jako odszkodowania – w związku z odstąpieniem od umowy lub szkodami ujawnionymi w dniu opróżnienia wynajmowanego lokalu: • Wn Najem mieszkania to jeden z najczęstszych przypadków, gdy trzeba sporządzić umowę najmu. Zobacz, jak właściwie sporządzić umowę najmu mieszkania, tak by zagwarantować sobie należytą O jedno mieszkanie ubiega się przeciętnie 15–30 osób. Kilka tygodni temu ponad 180 kandydatów zgłosiło chęć wynajęcia mieszkania w Tallinie, które właściciel wynajął za pośrednictwem Rendin. Wzrost cen najmu napędzają utrzymujący się popyt na mieszkania na wynajem oraz ogólny wzrost cen w prawie wszystkich obszarach. W tym celu oblicza się krotność, czyli to, ile czynszów wzięło się pod uwagę, wyliczając kaucję. Najlepiej obrazuje to prosty przykład. Jeśli obie strony umowy ustaliły, że miesięczna opłata wynosi 1000 zł, a pobrana kaucja opiewała na kwotę 3000 zł, to znaczy, że była to 3-krotność. Jeśli ostatni zapłacony przez . Każdy kto miał okazję wynajmować jakąś nieruchomość, zapewne spotkał się z koniecznością uiszczenia opłaty, której wymagał wynajmujący jeszcze przed jej użytkowaniem. Kaucja, którą musieliśmy zapłacić, ma co do zasady spełniać rolę zabezpieczającą i gwarancyjną dla wynajmującego. Co oprócz tego powinna wiedzieć o niej druga strona umowy, czyli najemca? Co pokrywa kaucja? Najem, czy to mieszkania czy pokoju, wiąże się prawie w stu procentach z opłaceniem kaucji. Zwykle jest to koszt równy miesięcznym opłatom za wynajem, na jakie zobowiązaliśmy się podpisując umowę. Jeśli nieruchomość wykończona jest w wysokim standardzie, a meble, sprzęty AGD, RTV czy inne elementy wyposażenia są bardzo kosztowne, kwota ta może być nieco wyższa. Nie może ona jednak przekraczać dwunastokrotności miesięcznego czynszu za dany lokal. Przy wynajmie mieszkań kaucja jest pobierana standardowo w wysokości jednomiesięcznego czynszu najmu. Często właściciele wynajmując mieszkanie świeżo po remoncie oczekują większej sumy z obawy o zniszczenia. Niestety to rozwiązanie nie zawsze się sprawdza ze względu na to, że najemca nie od razu posiada taką sumę, którą musi zapłacić w dniu podpisania umowy. – o wysokości pobieranej kwoty na poczet ewentualnych zniszczeń mówi Paulina Węgrzyńska, Specjalista ds. wynajmu w Tyszkiewicz Nieruchomości. Kaucja ma na celu zabezpieczenie roszczeń wynajmującego mieszkanie, z tytułu niezapłaconego czynszu czy jakichkolwiek szkód wyrządzonych przez lokatora. W praktyce oznacza to, że nieruchomość powinna pozostać w stanie nienaruszonym przez cały okres najmu. Dotyczy też innych opłat związanych z najmem i niezależnych od właściciela, tj. za dostawy energii, gazu czy odbiór ścieków. Zgodnie z artykułem 6 ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminnym i o zmianie kodeksu cywilnego z 21 czerwca 2001 roku, który reguluje wszystkie zagadnienia związane z kaucją, wynajmujący nie może jej zatrzymać na zabezpieczenie innych roszczeń wobec lokatora. Koszty dojazdów do wynajmowanego mieszkania przez wynajmującego, na przykład w celu pobierania czynszu czy też koszty rozmów telefonicznych z najemcą, nie wliczają się do tych roszczeń, a wynajmujący pokrywa je z własnej kieszeni. Wydaje się to oczywiste, jednak niektórzy właściciele mogą o tym nie pamiętać. Kiedy kaucja wraca do najemcy? Jeśli mieszkanie wynajmowane jest na krótki okres, tj. maksymalnie do roku, trudno o jakiekolwiek zniszczenia, dlatego w takich sytuacjach kaucja zwykle pozostaje nieruszona, a najemca może ją odebrać w całości. Jako że wynosi ona mniej więcej tyle, co miesięczne koszta za wynajem, właściciele nieruchomości często przystają na to, by kaucja pokrywała ostatni miesiąc najmu. Jeśli czynsz płacony jest do końca trwania umowy, zwrot opłaconej kaucji powinien nastąpić w czasie do jednego miesiąca od chwili, gdy lokator wyprowadził się z mieszkania. Czasami lokatorzy chcą opuścić wynajmowany lokal wcześniej, niż zakładała to podpisana umowa. Jeśli przysługuje im taka możliwość z odpowiednim okresem wypowiedzenia, mają do tego pełne prawo. Co wtedy dzieje się z kaucją? Jeśli umowa najmu nie reguluje tej kwestii, właściciel nieruchomości nie ma prawa potrącić jakiejkolwiek kwoty za wcześniejsze jej rozwiązanie. To kolejny dowód na to, że umowa wynajmu powinna być sporządzona bardzo dokładnie, kolejno regulując wszystkie zagadnienia, które mogą okazać się potem co najmniej problemowe. Zniszczenia a normalne zużycie mieszkania Sama obecność kaucji nie powinna budzić żadnych wątpliwości. Nie dziwi przecież fakt, że właściciel chce się zabezpieczyć przed ewentualnymi zniszczeniami własnej nieruchomości. Zdarzają się sytuacje, kiedy ma ku temu podstawy. Zdarzają się lokatorzy, którzy potrafią doprowadzić mieszkanie do takiego stanu, że nawet kaucja będzie zbyt niska na pokrycie wszystkich powstałych podczas najmu zniszczeń. Właściciel nieruchomości urządzonej z gustem i w wyższym standardzie, ma prawo wymagać nieco wyższej kaucji Często jednak właściciel nieruchomości chce zatrzymać dla siebie całą kwotę kaucji, uzasadniając to bezpodstawnymi argumentami. Warto mieć to na uwadze już przy podpisywaniu umowy, a wpłatę kaucji koniecznie pokwitować i zaznaczyć jej wysokość oraz dzień wpłaty. Niezbędny jest też podpis wynajmującego. Taki dokument okaże się bardzo pomocny przy możliwych problemach z odzyskaniem zapłaconej kaucji. Dobrym rozwiązaniem jest również podjęcie się spisania wszystkich mebli czy sprzętów w mieszkaniu, które mogą ulec zniszczeniu, czyli sporządzenie protokołu zdawczo-odbiorczego. W załączeniu warto dodać zdjęcia, które w pełni udokumentują stan nieruchomości przed przeprowadzką. Właściciel nie będzie mógł wtedy zatrzymać kaucji na poczet uszkodzeń, które faktycznie nie miały miejsca. Przy maksymalnym dbaniu o dom czy mieszkanie, raczej nie da się jednak uniknąć drobnych usterek, które wynikają z codziennego użytkowania nieruchomości. Warto jednak umieć rozróżnić normalne zużycie i – nawet jeśli drobne – zniszczenia wynikające z winy najemcy. Do normalnego zużycia mieszkania podczas okresu wynajmu, będzie zaliczać się korzystanie ze wszystkich znajdujących się w nim sprzętów i mebli, jednak – co bardzo istotne – zgodnie ich przeznaczeniem. Oznacza to, że o wszystko, co znajduje się w lokalu, powinniśmy regularnie dbać, uwzględniając zdrowy rozsądek i systematyczną higienę. Przykładem normalnego użytkowania, którego nie obejmuje kaucja, będą pobrudzone ściany czy pożółknięta lodówka bądź ramy okienne, co wynika po prostu z upływu czasu. Z kolei zwrotu kaucji, właściciel może wymagać w przypadku oderwania uchwytu z tejże lodówki czy widocznych zniszczeń na ścianach, będących wyraźnie wynikiem działania lokatora. Gdy właściciel nie chce zwrócić kaucji Właściciel mieszkania po zakończeniu okresu najmu, może nie wykazywać chęci zwrotu pobranej już kwoty. Jedni kaucję traktują jako rzeczywiste zabezpieczenie, które zwracają najemcom. Pozostała część od razu zakłada, że kaucja pozostanie w ich portfelu. Ciężko przecież zwrócić pieniądze, które widnieją już na koncie od kilku czy kilkunastu miesięcy albo co gorsza – zostały już dawno wydane. Wtedy pojawia się okazja do wykorzystania przygotowanego wcześniej spisu sprzętów i zdjęcia lokalu sprzed okresu najmu. W sytuacji, gdy bezskutecznie próbujemy odzyskać pieniądze z kaucji, może pomóc wysłanie właścicielowi naszych materiałów. Dowody na to, że wynajmujący nie ma racji przetrzymując nasze pieniądze, potrafią skłonić go do rozwiązania sporu, co zaoszczędzi problemów obu stronom. Prawo reguluje kwestię kaucji przy wynajmie, jednak droga sądowa powinna być ostatecznością Jeśli taka informacja nie przynosi skutku, należy wysłać wezwanie do zapłaty, gdzie zawarte będą wszystkie niezbędne informacje o kaucji, którą chcemy odzyskać. Treść takiego wezwania nie ma jednego wzoru, którym należy się kierować. Powinna się w nim jednak zawrzeć wysokość żądanej kwoty zwrotu, numer konta, na który wynajmujący może ją zwrócić i termin, w jakim chcemy uzyskać zwrot. Jeśli odpowiednio uzasadnimy na wezwaniu powód, dla którego chcemy z powrotem pieniądze, może on później posłużyć jako wiarygodny dowód w sytuacji, gdy korespondencja nie przyniesie skutku. Jeśli wynajmujący upiera się przy swojej racji i nie chce zwrócić kaucji, pozostaje niestety skierować sprawę na drogę sądową. Istnieje możliwość złożenia odpowiedniego wniosku drogą internetową. Jeśli chcemy zrobić to osobiście, warto wiedzieć, że procedura składania pozwu nie jest w tej sytuacji zbyt skomplikowana i nie musimy nawet korzystać z pomocy adwokata. Postępowanie nie powinno trwać dłużej niż pół roku, chyba że właściciel nieruchomości jest bardzo uparty i nawet nakaz zapłaty skierowany przez sąd, nie jest w stanie zmusić go do zwrotu należnej nam kaucji. Kwestia kaucji przy umowie najmu bywa sporna, zwłaszcza gdy właściciel poszukuje w tej kwocie dodatkowego zarobku. Warto mieć to na uwadze jeszcze przed podpisaniem umowy, i zabezpieczyć się na możliwość nieporozumień. Wymarzonej nieruchomości na wynajem szukaj na Znalazłeś już interesującą ofertę? Zadzwoń – 58 558 53 53 Kaucja za wynajem mieszkania jest popularną praktyką. Jest to zabezpieczenie wynajmującego. Zobacz, ile wynosi i czy jest zwrotna. Niemal zawsze osoba, która chce wynająć mieszkanie, jest proszona o wpłacenie kaucji. Nie wszystkim wydaje się to oczywiste. Mimo to jest to standardowa praktyka. Stanowi ona zabezpieczenie wynajmującego. Niekiedy jest też korzystna dla najemcy. Sprawdź, co warto wiedzieć o kaucji za wynajem mieszkania. Osoby, które pierwszy raz decydują się na wynajem, często zastanawiają się, co to jest kaucja za mieszkanie. Jest to z góry ustalona kwota, którą pobiera właściciel nieruchomości od najemcy. Stanowi ona zabezpieczenie finansowe na wypadek szkód lub niepłacenia czynszu. Niekiedy lokator wykorzystuje ją na pokrycie ostatniego czynszu lub innych zobowiązań (np. dopłaty za zużycie mediów). Kwestię kaucji za wynajem mieszkania reguluje ustawa o ochronie praw lokatorów. Wysokość kaucji za wynajem mieszkania Kaucja za wynajem mieszkania jest ustalana przez wynajmującego. Często od jej wpłacenia uzależnione jest podpisanie umowy najmu. Właściciel może odmówić, jeżeli najemca nie zgadza się na wpłacenie depozytu. Warto jednak pamiętać, że wysokość kaucji za wynajem mieszkania jest regulowana prawnie. Nie może być ona wyższa niż dwunastokrotność miesięcznego czynszu. Najczęściej jest ona zdecydowanie niższa. W większości przypadków właściciel pobiera kaucję za wynajem mieszkania w wysokości miesięcznego czynszu. Wysokość kaucji za wynajem mieszkania zwykle jest wyższa (wynosi równowartość 2–3 czynszów), gdy lokal jest świeżo wyremontowany lub wyposażony w drogie sprzęty. Czynnikiem decydującym o podniesieniu wartości depozytu może być też chęć wprowadzenia się z pupilem. Taka sytuacja stwarza większe ryzyko powstania szkód w mieszkaniu. Zobacz też: Ubezpieczenie mieszkania na wynajem Czy kaucja za mieszkanie jest zwrotna? Kaucja za mieszkanie jest zwrotna. Należy jednak pamiętać, że jej otrzymanie wiąże się z koniecznością spełnienia określonych warunków. Lokal powinien być w takim samym stanie, w jakim był w dniu wynajmu. Wszelkie zniszczenia są podstawą do odmowy zwrotu kaucji. Są nią również zaległości w opłatach. Aby uniknąć ryzyka utraty kaucji za mieszkanie, należy dbać o lokal, a znajdujące się z nim sprzęty użytkować zgodnie z ich przeznaczeniem. Niekiedy jednak nie da się uniknąć drobnych usterek. Warto zatem rozważyć ubezpieczenie najemcy. np. polisę OC, która pokryje koszty szkód wyrządzonych sąsiadowi, kiedy w wyniku awarii pralki nastąpi zalanie miszakania sąsiada. Ubezpieczyciel zobowiązuje się do pokrycia kosztów naprawy szkód zgodnie z Ogólnymi Warunkami Ubezpieczenia. Kaucja za wynajem mieszkania w umowie najmu Zapis o kaucji za wynajem mieszkania powinien znaleźć się w umowie najmu. Dopisać należy także jej wysokość. Takie działanie stanowi zabezpieczenie dla najemcy. Jest dowodem na to, że kaucja została faktycznie wpłacona i należy się jej zwrot (jeżeli zostały spełnione warunki zwrotu). Dobrze jest umieścić w umowie najmu załącznik z wykazem wszystkich zaobserwowanych szkód w mieszkaniu. Dzięki temu najemca nie musi pokrywać kosztów naprawy niedziałających sprzętów lub zniszczeń, których faktycznie nie wyrządził. Ile czasu ma właściciel na zwrot kaucji za mieszkanie? Kwestia, ile czasu ma właściciel na zwrot kaucji za mieszkanie, również jest regulowana ustawą. Termin ten wynosi 30 dni od dnia opuszczenia lokalu. Warto tego pilnować, jeżeli wyprowadzka ma miejsce wcześniej, niż jest to zapisane w umowie najmu. Brak zwrotu kaucji za wynajem mieszkania Niekiedy zdarza się, że właściciel mieszkania nie chce zwrócić kaucji, mimo braku podstaw do jej zatrzymania. W takiej sytuacji należy podjąć działania, które mają na celu odzyskanie pieniędzy. Po upływie 30 dni warto w pierwszej kolejności skontaktować się z wynajmującym w celu przypomnienia o jego zobowiązaniu. Jeżeli to nie przynosi oczekiwanych skutków, należy wysłać mu pismo z wezwaniem do zapłaty (listem poleconym z potwierdzeniem odbioru). Kolejnym krokiem jest wejście na drogę sądową. Tutaj warto zwrócić się o pomoc do prawnika. Większość umów najmu zawiera zapisy dotyczące kaucji pobranej od najemcy. Kaucja za wynajem mieszkania jest pobierana, na wypadek zaległości finansowych lub szkód/zniszczeń wyrządzonych przez najemcę w lokalu, które nie zostały naprawione przed wyprowadzką najemcy. Pobrana kaucja nie stanowi dla Ciebie przychodu do opodatkowania. Podobnie zwrot pełnej kwoty kaucji nie stanowi dla Ciebie idealnym scenariuszem mamy do czynienia, gdy najemca oddaje mieszkanie w stanie niepogorszonym (pomijamy tu kwestie „normalnego zużycia”) oraz nie zalega wobec Ciebie z żadnymi płatnościami. W takim przypadku (który niestety zdarza się stosunkowo rzadko) oddajesz najemcy pełną kwotę kaucji i jest ona dla Ciebie zupełnie neutralna ZA WYNAJEM MIESZKANIA | CO SIĘ DZIEJE, JEŚLI DOKONUJESZ POTRĄCEŃ?W wielu przypadkach po zakończeniu umowy najmu najemca posiada jeszcze wobec Ciebie zobowiązania. Przykładowo nieuregulowane kwestie rozliczenia mediów czy też zaległości czynszowe. Może się również zdarzyć, że w mieszkaniu doszło do uszkodzenia mebli. Ewentualnie najemca rozwiązał umowę przed terminem, na jaki została zawarta. Z tego tytułu – na podstawie zawartej umowy – przysługuje Ci znajdziesz opisy najczęściej występujących form potrąceń z kaucji:a) Potrącenie z kaucji na poczet zaległego czynszuCo jeśli najemca nie zapłacił, np. ostatniego czynszu lub częściowo zalega z płatnościami? Wówczas potrącona z kaucji kwota stanowi dla Ciebie przychód z najmu. Uzyskujesz go w dacie potrącenia. Dotyczy to zarówno osób rozliczających się ryczałem, jak i osób stosujących skalę Potrącenie z kaucji na poczet odsetekW przypadku opóźnień w płatnościach czynszu masz prawo żądać odsetek. Kaucja potrącona na poczet odsetek według interpretacji urzędów stanowi przychód z innych źródeł (art. 10 ust. 1 pkt 9 updof) i należy ją opodatkować według skali Potrącenie z kaucji na poczet odszkodowaniaCo w sytuacji, gdy najemca dokona zniszczeń w mieszkaniu lub rozwiąże umowę przed terminem? Wówczas kaucja potrącona jako odszkodowanie będzie stanowić – podobnie jak odsetki – przychód z innych źródeł opodatkowany według skali tym artykule dowiedziałeś się, kiedy kwotę kaucji zalicza się do przychodów z najmu. Jeśli chcesz poznać więcej zagadnień z zakresu rozliczeń podatkowych związanych z wynajmem, to zachęcam Cię do dołączenia do kursu „Poznaj podstawy wynajmu”. Znajdziesz tam odpowiedzi na pytania, które najczęściej otrzymuję ze strony właścicieli też pozostałe wpisy! Kaucja, czyli zabezpieczenie pieniężne roszczeń wynajmującego podlega – co do zasady – zwrotowi w ciągu miesiąca od zakończenia stosunku najmu. Ustawodawca zastrzega jednak przypadki, w których wynajmujący może nie zwrócić kaucji, jako przykład wskazać można uszkodzenie lokalu powstałe z winy najemcy. Instytucja kaucji – jako pieniężnej formy zabezpieczenia roszczeń – zdefiniowana została w ustawie o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminnym i o zmianie Kodeksu Cywilnego. Wskazana regulacja ma charakter szczególny w stosunku do przepisów kodeksu cywilnego, co oznacza, że jej przepisy w pierwszej kolejności znajdą zastosowanie. Tzw. Kaucja mieszkaniowa Na gruncie art. 6 ustawodawca wprowadził do polskiego porządku prawnego kaucję zabezpieczającą. Pod tym pojęciem ustawodawca rozumie sumę pieniężną wpłacaną przez najemcę zabezpieczającą pokrycie należności z tytułu najmu lokalu, przysługujących wynajmującemu w dniu opróżnienia lokalu. Kaucja – warunek zawieszający zawarcia umowy, co oznacza, że stosunek najmu zostaje zawarty po wpłaceniu wskazanej sumy, celem zabezpieczenia. Wskazana regulacja dotyczy kaucji zabezpieczającej najem lokali mieszkalnych. Ustawodawca stoi na straży lokatorów, jako słabszej strony umowy najmu. Zatem to lokatorzy są uprzywilejowani pod względem ochrony swoich uprawnień. Zadaj pytanie na Forum Kaucja jako zabezpieczenie Podstawową rolą jaką pełni kaucja jest funkcja gwarancyjno-zabezpieczająca. Chroni ona interesy wynajmującego przed nieuczciwym najemcą, który udostępnia swoją własność obcym osobom. Celem kaucji jest zabezpieczenie roszczeń wynikających z niewykonania lub nienależytego wykonania umowy. W związku z powyższym może zostać przeznaczona na pokrycie strat wynikających z realizacji umowy, do których należy: niezapłacony czynsz, zaległe opłaty licznikowe oraz szkody wyrządzone przez najemcę. Tylko powyższe powody mogą uzasadniać zatrzymanie kaucji przez wynajmującego. Z kaucji nie mogą być potrącone koszty bieżącego utrzymywania przedmiotu najmu, wynikające z tego należności wynajmującego ani kwoty związane z odnawianiem prawidłowo używanego wyposażenia lokalu. To czynsz jest świadczeniem, które obejmuje zużycie poszczególnych przedmiotów stanowiących wyposażenie lokalu. Potwierdził to Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 26 września 2002 r., III CZP 58/02, stwierdzając, że kaucja służy do zabezpieczenia ewentualnych roszczeń wynajmującego wobec najemcy, a jej zwrot ma zapobiec bezpodstawnemu wzbogaceniu się wynajmującego kosztem najemcy. SN potwierdził także, że już od chwili wpłacenia kaucji pieniężnej najemcę i wynajmującego łączy dodatkowy - obok stosunku najmu - stosunek zobowiązaniowy, z którego dla najemcy wynika wierzytelność pieniężna o zwrot przedmiotu kaucji, przy czym zakres tej wierzytelności pozostaje uzależniony od tego, czy istniały postawy do dokonania potrącenia należności wynajmującego objętych porozumieniem kaucyjnym. Kaucja przy umowie najmu mieszkania Wysokość kaucji za wynajem mieszkania Ustawodawca zdecydował się także na wprowadzenie maksymalnej wysokości kaucji, jaka może być pobierana. Wynajmujący nie może zażądać kaucji wyższej niż dwunastokrotności miesięcznego czynszu za dany lokal, obliczonego według stawki czynszu obowiązującej w dniu zawarcia umowy najmu. Tak wysoka kaucja występuje jednak w praktyce niezwykle rzadko. Właściciele nieruchomości i lokali decydują się zazwyczaj na zabezpieczenie w wysokości miesięcznego czynszu. Strony umowy mogą bowiem ukształtować swoje prawa i obowiązki (wysokość, termin zwrotu kaucji) w dowolny sposób, co jest konsekwencją – widocznej w całym prawie cywilnym – zasady swobody umów. Warto jednak podkreślić, że ustalenia te nie mogą być mniej korzystne niż postanowienia ustawy. Jak bezpiecznie wynająć mieszkanie? Brak możliwości pobierania kaucji Możliwość pobierania kaucji jest wyłączona w stosunku do wynajmujących lokale zamienne lub socjalne, także gdy umowa najmu dotyczy zamiany lokalu, a najemca uzyskał zwrot kaucji bez dokonania jej waloryzacji. Zwrot kaucji gwarancyjnej Wynajmujący zobligowany jest do zwrotu kaucji. Powinno to nastąpić w ciągu miesiąca od dnia opróżnienia lokalu lub nabycia jego własności przez najemcę, po potrąceniu należności wynajmującego z tytułu najmu lokalu. Jest on jednak uprawniony do dokonania koniecznych potrąceń z kwoty kaucji. Jeśli nie zachodzi żadna z przesłanek uzasadniających potrącenia kaucji, powinna ona zostać zwrócona w wysokości nie niższej niż wpłacona. Zwrot zwaloryzowanej kaucji następuje w kwocie równej iloczynowi kwoty miesięcznego czynszu obowiązującego w dniu zwrotu kaucji i krotności czynszu przyjętej przy pobieraniu kaucji, jednak w kwocie nie niższej niż kaucja pobrana. POBIERZ WZÓR: Umowa najmu lokalu mieszkalnego Kaucja jako ostatni czynsz Należy jednoznacznie wskazać, iż nie ma żadnej regulacji prawnej, która zwalniałaby najemcę z zapłaty ostatniego czynszu w związku z wypowiedzeniem umowy najmu i uiszczeniem kaucji. Najemca nie jest uprawniony by samodzielnie decydować o przeznaczeniu kaucji. Pełni ona – co warto jeszcze raz podkreślić - funkcję zabezpieczającą. Zatem powinna ona dawać najemcy możliwość zaspokojenia roszczenia w razie bezumownego korzystania z lokalu przez lokatora czy pokrycia szkód jakie zaistniały podczas najmu. To on jest stroną uprawnioną do oceny powyższego. W praktyce pomocny może okazać się protokół zdawczo-odbiorczy oraz dokumentacja fotograficzna. Nie można kaucji z góry przeznaczyć na poczet przyszłego zadłużenia. Jakie problemy mogą powstać przy zdawaniu mieszkania? Podstawa prawna: Uchwała SN z dnia 26 września 2002 r., III CZP 58/02. Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego ( 2001 nr 71 poz. 733 ze zm.). Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny ( 1964 nr 16 poz. 93 ze zm.). Wynajęłam dwóm dziewczynom mieszkanie. Lokatorki bez mojej wiedzy i zgody trzymały w domu kota, który podrapał dwoje nowych drzwi. Również bez mojej zgody przykleiły na ściany w pokojach lusterka, które przy odrywaniu pozostawiły ślady i ściany są zniszczone plus zbiły lustro i brak obrazków w ramkach. Na dodatek dziewczęta oddały mieszkanie brudne i nie są zapłacone dwa ostatnie rachunki za gaz oraz jeden za prąd. Teraz żądają zwrotu kaucji (1500 zł). Chciałabym im potrącić z tej kaucji za poniesione szkody. Odjęłabym za prąd, za gaz, za zbite lusterko, za obrazki plus za zniszczone dwie pary drzwi oraz za malowanie ścian w dwóch pokojach. Rzetelnie sprawdziłam ceny i wychodzą mi koszty na kwotę 1100 zł. Dziewczyny jednak lekceważą zniszczenia i straszą mnie sądem, jeśli nie zwrócę im całej kaucji, dlatego chciałabym się upewnić, czy mam prawo w ten sposób się z nimi rozliczyć. Twoje mieszkanie zniszczył najemca - co zrobić? Zatem należności z pozostawionych zniszczeń oraz nieopłaconych rachunków chciałaby Pani potrącić z kaucji zabezpieczającej, która co do zasady właśnie temu celowi służy. Swoje rozważania rozpocznę od przytoczenia przepisów prawa, dotyczących nurtujących Panią kwestii. Zgodnie z art. 666 Kodeksu cywilnego ( „§ 1. Najemca powinien przez czas trwania najmu używać rzeczy najętej w sposób w umowie określony, a gdy umowa nie określa sposobu używania – w sposób odpowiadający właściwościom i przeznaczeniu rzeczy. § 2. Jeżeli w czasie trwania najmu okaże się potrzeba napraw, które obciążają wynajmującego, najemca powinien zawiadomić go o tym niezwłocznie.” Następnie według art. 675 „§ 1. Po zakończeniu najmu najemca obowiązany jest zwrócić rzecz w stanie niepogorszonym; jednakże nie ponosi odpowiedzialności za zużycie rzeczy będące następstwem prawidłowego używania. § 2. Jeżeli najemca oddał innej osobie rzecz do bezpłatnego używania lub w podnajem, obowiązek powyższy ciąży także na tej osobie. § 3. Domniemywa się, że rzecz była wydana najemcy w stanie dobrym i przydatnym do umówionego użytku.” Jak z tego wynika – zwrócenie lokalu w stanie pogorszonym (art. 675 § 1) wykazuje już niewykonanie umowy najmu. Na najemcy spoczywa dowód przeciwieństwa: może się on uwolnić od obowiązku naprawienia szkody, jeżeli udowodni, że gorszy stan rzeczy (lokalu) usprawiedliwiony jest jej normalnym zużyciem (wyrok SN z 11 maja 1999 r., I CKN 1304/98, LexisNexis nr 342798, OSNC 1999, nr 12, poz. 206). Zobacz również: Zniszczone panele w wynajmowanym mieszkaniu Czy za pogorszenie stanu mieszkania zawsze odpowiada najemca? Wykładnia art. 675 § 1 prowadzi do wniosku, że nie za każde pogorszenie rzeczy odpowiada najemca, lecz tylko za takie, które jest następstwem nieprawidłowego jej użytkowania (wyrok SA w Katowicach z 7 października 1991 r., I ACr 267/91, LexisNexis nr 311227, OSAiSN 1992, nr 3, poz. 22). Zaznaczam również, że Pani jako wynajmujący nie może odmówić przyjęcia rzeczy, choćby znajdowała się ona w stanie pogorszonym skutkiem okoliczności, za które najemca odpowiada. Przez przyjęcie nie traci on roszczeń odszkodowawczych. Także zagadnienia odszkodowania w razie oddania najętego lokalu w niewłaściwym stanie dotyczy wyrok SN z 11 maja 1999 r., I CKN 1304/98, LexisNexis nr 342798 (OSNC 1999, nr 12, poz. 206, z omówieniem W. Robaczyńskiego, PS 2001, nr 6, s. 114), w którym Sąd Najwyższy przyjął, że zwrócenie rzeczy (najętego lokalu) w stanie pogorszonym (art. 675 § 1 wykazuje już niewykonanie umowy najmu. Na najemcy zatem spoczywa dowód przeciwieństwa; może się uwolnić od obowiązku naprawienia szkody, jeżeli udowodni, że gorszy stan rzeczy (lokalu) usprawiedliwiony jest jej normalnym zużyciem. W praktyce celowe jest protokolarne wydanie przedmiotu najmu w celu uniknięcia sporów o odpowiedzialność, jeżeli się okaże, że nie jest on w stanie przydatnym do umówionego użytku. Zobacz również: Jak rozliczyć kaucję za wynajem mieszkania? Kiedy przedawniają się roszczenia z tytułu najmu mieszkania? Następnie według art. 677 – roszczenia wynajmującego przeciwko najemcy o naprawienie szkody z powodu uszkodzenia lub pogorszenia rzeczy, jak również roszczenia najemcy przeciwko wynajmującemu o zwrot nakładów na rzecz albo o zwrot nadpłaconego czynszu przedawniają się z upływem roku od dnia zwrotu rzeczy. Tak więc uszkodzenie lub pogorszenie rzeczy może być wynikiem nienależytego wykonania przez najemcę umowy lub dopuszczenia się przez niego czynu niedozwolonego. W obu wypadkach będzie miał zastosowanie art. 677, a nie przepisy ogólne art. 118 Nie podaje Pani, czy została zawarta między Paniami umowa pisemna najmu oraz czy został sporządzony szczegółowy protokół zdawczo-odbiorczy lokalu z wyszczególnieniem wyposażenia lokalu i jego stanu – ta informacja ma znaczenie dla dalszego działania. Zawarcie umowy najmu w formie pisemnej nie tylko czyni zadość wymaganiu ustawodawcy, lecz także może mieć duże znaczenie dowodowe. Protokół zdawczo - odbiorczy mieszkania Sama umowa to przede wszystkim oświadczenia woli, zaś protokół to oświadczenie wiedzy (odnośnie do stanu lokalu). To dla Pani ważne jest, by stan techniczny lokalu był udokumentowany, zwłaszcza na dzień wydania lokalu. Byłoby prościej, zwłaszcza z Pani perspektywy, gdyby przyjęta przez Panią kaucja dotyczyła zabezpieczenia Pani różnych roszczeń, a nie jedynie tych dotyczących opłat za czynsz i eksploatację, jako jedynych wskazanych w umowie. Jak już wskazywałem, Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 11 maja 1999 r. (sygn. akt: I CKN 1304/98) stwierdził: „Jeżeli najemca zwróci rzecz w stanie pogorszonym, to może uwolnić się od obowiązku naprawienia szkody, gdy udowodni, że gorszy stan rzeczy (lokalu) jest usprawiedliwiony jej (jego) normalnym zużyciem”. Prawo nie reguluje kazuistycznie poszczególnych wskazanych przez Panią zagadnień, w tym miejsca ewentualnego zakupu nowych drzwi do mieszkania zniszczonym przez najemców. Zobacz również: Wymiana drzwi wejściowych do mieszkania w bloku Jakie szkody zabezpiecza kaucja? Jeżeli więc kaucja zabezpieczała w umowie zarówno stan techniczny lokalu, jak i opłaty eksploatacyjne (a nie np. jedynie czynsz najmu), to powinna Pani skierować do byłych najemczyń oświadczenie o potrąceniu z kwoty kaucji należności za gaz, energię elektryczną oraz uszkodzenia lokalu, wymieniając je wyraźnie. Z racji tego potrącenia powinna Pani zwróci kaucję w wysokości 400 zł. Zgodnie z art. 498 „§ 1. Gdy dwie osoby są jednocześnie względem siebie dłużnikami i wierzycielami, każda z nich może potrącić swoją wierzytelność z wierzytelności drugiej strony, jeżeli przedmiotem obu wierzytelności są pieniądze lub rzeczy tej samej jakości oznaczone tylko co do gatunku, a obie wierzytelności są wymagalne i mogą być dochodzone przed sądem lub przed innym organem państwowym. § 2. Wskutek potrącenia obie wierzytelności umarzają się nawzajem do wysokości wierzytelności niższej. Potrącenia dokonywa się przez oświadczenie złożone drugiej stronie. Oświadczenie ma moc wsteczną od chwili, kiedy potrącenie stało się możliwe. Oświadczenie o potrąceniu należałoby wysłać listem poleconym za zwrotnym potwierdzeniem odbioru, aby mieć pewność, że druga strona mogła się z takim oświadczeniem zapoznać. Oczywiście nie musi to kończyć postępowania, bowiem najemczynie mogą żądać zwrotu kaucji, nie uznając za skuteczne oświadczenie o potrąceniu. Wtedy to wniosą sprawę do sądu, a Pani będzie musiała wykazać, że lokal został im wydany bez szkód, a one pozostawiły wymienione szkody. Musi zostać też powołany biegły, który oceni, czy wartość zniszczeń podanych przez Panią odpowiada rzeczywistej wartości szkód. Jeśli masz podobny problem prawny, zadaj pytanie naszemu prawnikowi (przygotowujemy też pisma) w formularzu poniżej ▼▼▼

kaucja za wynajem mieszkania